La boîte à idées - Le blog de Jean Chambard

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Pourquoi et comment créer une SCI familiale ?


Vous êtes propriétaire d'un logement ou envisagez d'investir dans l'immobilier pour enrichir votre patrimoine ? Avez-vous pensez à créer une SCI familiale (forme de Société Civile Immobilière, les deux autres étant à capital variable et attribution). Cette structure permet aux membres d'une même famille de détenir un bien immobilier en commun dans des conditions très souples. Principaux objectifs : faciliter la gestion du patrimoine familial, notamment en cas désaccord, et sa transmission.


SCI familiale : définition

La SCI familiale est une structure juridique qui permet aux membres d'une même famille de détenir et gérer ensemble un bien immobilier, dans un but non commercial. Pour cela, chaque membre apporte sa quote-part à la société, qui devient seule propriétaire du bien. En contrepartie, il reçoit des parts sociales à hauteur de son apport.

On peut créer une SCI pour y intégrer un patrimoine immobilier existant ou pour acquérir un bien. Dans ce dernier cas, il est tout à fait possible de faire une demande de prêt immobilier via la SCI.

 

1er avantage : une gestion plus souple du patrimoine

La SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial. Bien souvent en effet, lorsqu'un bien est détenu en indivision, c'est-à-dire conjointement par plusieurs personnes, des situations de conflit peuvent apparaître. Par exemple, que faire lorsqu'un seul des indivisaires souhaite vendre le bien, mais pas les autres ? La SCI permet d'éviter ces situations de blocage, puisque toute personne qui veut sortir de la SCI peut tout simplement céder ses parts, selon les conditions prévues dans les statuts de la SCI.

 

Si vous possédez un ou plusieurs logements que vous envisagez de transmettre à vos enfants, il peut s'avérer judicieux de les intégrer dans une SCI. Vous pourrez ainsi les transmettre progressivement de votre vivant en procédant à des donations de parts sociales, tout en bénéficiant de la fiscalité avantageuse des donations en ligne directe.

 

Le ministère des finances vulgarise assez bien le mécanisme de donation en ligne directe sur son site :

 

Au-delà du dispositif spécifique d’exonération des dons de sommes d’argent à hauteur de 31 865 €, les donations à un enfant portant sur des biens meubles, immeubles, des titres ou des valeurs mobilières, ainsi que des sommes d’argent au-delà de 31 865 € bénéficient d’un abattement de 100 000 € dès lors. Chaque parent peut ainsi donner jusqu’à 100 000 € par enfant sans avoir de droits de donation à payer. Un couple peut donc transmettre à un enfant 200 000 € sans payer d'impôts.

La donation peut s’effectuer en une seule ou en plusieurs fois.

Si l’abattement n’a pas été utilisé en totalité lors d’une première donation, vous pouvez utiliser le solde d’abattement encore disponible et vous n’aurez pas de droits à payer dans la limite de l’abattement.

Vous bénéficiez de cet abattement par période de 15 ans. Ainsi, si vous avez déjà bénéficié d’une donation depuis plus de 15 ans, vous pouvez recevoir du même donateur une nouvelle donation en bénéficiant à nouveau de l’abattement total de 100 000 €.

 

2eme avantage : des droits de succession réduits

Mieux, la SCI peut vous permettre de diminuer le montant des droits de succession dont devront s'acquitter vos enfants à votre décès. Pour cela, il vous suffit de procéder au démembrement de vos parts sociales : vous transmettez la nue-propriété (droit de propriété partielle) de ces dernières, tout en en conservant l'usufruit (droit de jouir). Ce mécanisme s'applique d'ailleurs aux propriétés hors SCI. Vos enfants ne paient donc des droits de donation que sur la valeur des parts en nue-propriété. À votre décès, vos enfants héritent de l'usufruit et recouvrent la pleine propriété des parts sans aucun droit de succession à payer.

À savoir : la valeur des parts de la nue-propriété dans la pleine propriété est fiscalement déterminée en fonction de l'âge des parents au moment de la donation. Plus le donateur est âgé, plus la valeur des parts de la nue-propriété est importante, et les droits à acquitter élevés.


Comment créer une SCI

Pour créer une SCI, vous devez rédiger ses statuts par acte sous seing privé (directement entre les différents associés) ou par acte notarié (acte authentique rédigé par le notaire), puis de les signer. Les statuts doivent comporter un certain nombre de clauses obligatoires, relatives notamment à la structure de son capital (montant, répartition, etc.), à l’adresse du siège social, à l’objet social, aux fonctions du gérant, aux règles de majorité lors des votes en assemblée générale, ou définissant les règles de cession des parts, d'entrée ou de sortie de la SCI.

A noter que la SCI ne peut pas avoir un but commercial : on ne peut pas acheter des biens pour les revendre immédiatement en vue d'en tirer profit. A ce titre, une SCI ne peut pas non plus louer de "meublé » car les bénéfices d'une location meublée sont considérés fiscalement comme des bénéfices commerciaux. Vous pouvez en revanche louer un appartement ou une maison "nus".

L'objet social de votre SCI peut classiquement s'énoncer ainsi (pour éviter tout caractère commercial) :

 

la propriété de tous biens et droits immobiliers que la société acquiert ou reçoit en apport ; la gestion et l’exploitation de ces biens et droits, sous forme de location ou autre, éventuellement de mise à disposition gratuite ou non au profit d’un associé ou de sa famille ; et, plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières à caractère purement civil se rattachant à l’objet social

 

Le mieux est encore de faire rédiger ces statuts par un professionnel, généralement un expert-comptable.

 

Puis vous devez faire enregistrer ces statuts au Centre de Formalité des Entreprises (CFE), qui se chargera de publier la constitution de la société dans un journal d'annonces légales, déposera les statuts de la SCI au greffe du tribunal de commerce, procédera à l'immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Une fois ces démarches effectuées, la SCI se verra remettre son K-bis, qui officialisera son existence.

La SCI créée, la nomination d'un gérant est nécessaire (les parents peuvent être cogérants dans une SCI familiale). Le gérant de la SCI immobilière veille à la préparation de la comptabilité de la SCI, qui sera par la suite utilisée pour faire approuver les comptes par les associés et servira à établir l'imposition de chacun (si vous avez opté pour l'imposition sur le revenu).

Comment fonctionne une SCI

Le fonctionnement d'une SCI est régi par un contrat écrit dénommé « statuts ». Leur rédaction est donc importante.

Les affaires courantes de la SCI sont traitées par un gérant, tandis que les décisions stratégiques sont prises en assemblée générale.

 

Examinons un cas particulier : nous avons cité en effet dans les avantages de la SCI le droit de céder ses parts sociales, ce qu'on ne peut pas faire dans une indivision.

Imaginons que vous souhaitiez sortir d'une SCI et donc revendre vos parts. En principe toute cession de parts sociales est soumise à agrément. Pour céder vos parts sociales, vous devez donc obtenir l'agrément de tous les associés.
Les statuts peuvent prévoir que l'agrément sera donné à une majorité définie ou accordé par les gérants. Dans l'absence de stipulation expresse des statuts, l'agrément devra s'obtenir à l'unanimité des associés ; le cédant participe naturellement au vote. Les statuts peuvent aussi confier au gérant le soin de statuer seul sur l'agrément, mais je vous le déconseille ; le gérant peut alors décider seul de faire entrer un nouvel associé.

L'agrément est donné par une décision de l'assemblée ou dans l'acte de cession des parts. Il y a plusieurs cas de figure :

  • Si les associés ne se sont pas manifestés pendant le délai que vous leur avez accordé, vous bénéficiez d'un accord tacite.

  • Si les associés refusent l'agrément en raison du prix, il revient à un expert (comptable ou conseil financier) désigné par les parties ou le président du tribunal de grande instance statuant en référé de le faire. Si c'est en raison de la personnalité du cessionnaire, les autres associés peuvent décider dans un délai de six mois de racheter les parts.

  • Si les associés donnent leur agrément, la cession est obligatoirement constatée par un écrit  (sous signature privée ou authentique). Elle est rendue opposable à la société après avoir été acceptée par le gérant dans un acte authentique ou signifiée par huissier.

Une fois la vente des parts réalisée, comme vendeur, vous pouvez avoir à payer l'impôt sur la plus-value. Vous pouvez être exonéré de l'impôt sur les plus-values si vous vendez des parts de SCI concernant votre résidence principale (qui doit appartenir à la SCI); vous pouvez prétendre au bénéfice de l'exonération prévue pour la vente des résidences principales ; Vous êtes aussi exonéré de l'impôt sur les plus-values lorsque l'immeuble est détenu depuis au moins 22 ans et 30 ans pour les prélèvements sociaux ; Attention, lorsque la cession est inférieure à 15.000 €, vous ne pouvez pas bénéficier de cet avantage.

La SCI et l'impôt

Une SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. Les éventuels revenus produits par la société sont taxés directement pour chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers.

Les intérêts d'emprunt, les frais de constitution de garantie, d'entretien et de réparation, les dépenses d'amélioration, les frais de gestion, la taxe foncière et les primes d'assurances sont déductibles de ces revenus.

La SCI qui opte pour l’impôt sur le revenu adresse une déclaration d’existence à l’administration fiscale, dans les 3 mois de sa création.

 

Vous pouvez aussi opter pour l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la société civile immobilière peut amortir l'immeuble en déduisant chaque année de ses bénéfices une partie de l'immeuble. Les bénéfices sont imposés au taux de 15 % sur les 38 120 premiers euros, puis à 33,33 % au-delà.

Comme la SCI n'est pas une société commerciale, elle n'a pas à publier ses comptes. Mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l'administration fiscale et elle doit établir une déclaration annuelle de résultats sur l'imprimé n°2072 que vous pouvez vous procurer auprès de l'administration fiscale.



14/10/2015
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